相続した家・土地を売るときの順番

更新日：2026-09-14　執筆：有限会社ジャパンサービス

相続した不動産の売却は、順番を間違えると手戻りが大きくなります。実務で多い流れを、先に決めることから順に書きます。

1. 相続人全員で「売る」と決める

不動産は相続人全員の共有状態から始まります。誰か一人が勝手に売ることはできず、遺産分割協議で「誰が相続するか」または「売って代金を分けるか」を決めます。ここが決まらないまま査定や片付けを進めると、あとで揉める原因になります。

2. 相続登記（名義変更）をする

売却の前に、亡くなった方から相続人への名義変更が必要です。2024年4月から相続登記は義務になり、原則3年以内に行うことになっています。必要書類は戸籍一式・遺産分割協議書・印鑑証明などで、司法書士に依頼するのが一般的です。当社から司法書士をご紹介することもできます。

3. 相場を確かめる

町名ごとの取引データを本サイトで確認できます。相続した家がある町名のページで、土地の坪単価と戸建の価格の中央値、直近の件数を見てください。件数が少ない町は数字が動きやすいので、近くの町名も併せて見るのが実務的です。

4. 税金の特例を確認する

相続した空き家を売るときは、一定の条件で譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（空き家の3,000万円特別控除）があります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、などの条件があり、耐震改修か解体が必要になる場合があります。適用できるかどうかで手取りが大きく変わるため、売り方を決める前に税理士か税務署に確認してください。当社でも条件の整理はお手伝いします。

5. 売り方を選ぶ

• 仲介：時間をかけて相場に近い価格を狙う。片付けや内覧対応が必要
• 当社買取：査定・物件確認のうえで価格を提示。家財が残ったままでも相談でき、引渡し時期を相続人の都合に合わせやすい

遠方の相続人が多い、片付けに行けない、早く現金化して分けたい、という場合は買取が向くことが多いです。逆に時間に余裕があり、家の状態が良ければ仲介で高く売れる可能性があります。両方の見込みを並べてご説明しますので、比べてお選びください。

よくあるつまずき

• 相続人の一人と連絡が取れない → 早めに専門家へ。放置すると次の世代に増える
• 固定資産税の納税通知が誰に届くか決まっていない → 代表相続人を決めておく
• 家の中の物が多くて動けない → 買取なら現状のまま相談できます