人に貸している家・アパートを売る（オーナーチェンジ）
更新日：2026-09-14 執筆：有限会社ジャパンサービス
人に貸している家やアパートは、入居者がいるままでも売れます。これを「オーナーチェンジ」と呼び、買主は入居者との賃貸借契約をそのまま引き継ぎます。住まいとして売る場合と、価格の決まり方が違うのがポイントです。
入居者がいるまま売る（オーナーチェンジ）
- 買主は「家賃収入が得られる物件」として見るため、価格は年間家賃と利回りで計算されることが多い
- 買主は投資家や不動産会社が中心。内覧は外観のみになることが多く、入居者への負担が少ない
- 敷金や賃貸借契約書、修繕履歴、家賃の入金状況をそろえておくと進めやすい
- 売却後、入居者には新しい所有者から「賃貸人が変わった」通知を出す。家賃や条件は原則そのまま
退去してから売る
- 空室にすると、住まいとして一般の買主にも売れるため、立地や建物次第では高くなることがある
- ただし、入居者に退去をお願いするには正当な理由や立退料が必要になる場合があり、時間もかかる
- 空室の間は家賃が入らず、固定資産税や管理費だけが出ていく
どちらが良いか
築年数が古く、家賃が相場より安い物件は、オーナーチェンジで投資家に売ると価格が伸びにくいことがあります。逆に、家賃が安定していて修繕も済んでいる物件は、利回りで評価されて売りやすいです。当社は両方の見込みを出して比べられますし、当社での買取もご相談いただけます（査定・物件確認のうえで判断します）。
用意していただきたいもの
- 賃貸借契約書、敷金の預かり状況
- 直近1〜2年の家賃入金の記録
- 修繕・リフォームの履歴、設備の状況
- 管理会社に委託している場合はその契約内容
町名ごとの相場は本サイトの町名ページで確認できます。戸建・マンションの中央値は住まいとしての取引を含む数字なので、賃貸中の物件は利回りの視点も合わせてご説明します。
